Как продать квартиру самостоятельно (без посредников)

Сообщения на разные темы.
Правила форума
Запрещается оставлять нецензурные сообщения, ссылки на неприличные, неэтичные сайты и картинки, непристойные и незаконные предложения.
ВНИМАНИЕ: Администрация форума оставляет за собой право удалять любые материалы, сообщения и пользователей из этого раздела без всякого предупреждения.
Аватара пользователя
tikhon
Самый главный
Самый главный
Сообщения: 82
Зарегистрирован: 11 авг 2021, 09:16
Откуда: Симферополь
Благодарил (а): 276 раз
Поблагодарили: 154 раза

Как продать квартиру самостоятельно (без посредников)

Непрочитанное сообщение tikhon » 16 авг 2021, 11:07

амостоятельная продажа квартиры без риелтора состоит из нескольких обязательных этапов, правильное выполнение которых поможет снизить до минимума риски продавца недвижимости остаться без денег и без квартиры (а это любимая страшилка всех риелторов, которой пугают самостоятельных продавцов!). По сути риелторы используют лень и страх клиентов и продают воздух. Никаких гарантий чистоты сделки от них все равно не добьетесь. Но это уже лирика.

«Ты доверяй, но проверяй» (известная народная пословица).

Так возможно ли безопасно продать квартиру самому без посредников? Ответ — однозначно да! Безусловно, ни закон, ни здравый смысл этого не запрещают. Более того, ни риелторы, ни их агентства, в случае совершения ими ошибок при продаже вашей недвижимости, не несут никакой ответственности перед вами. Для продажи квартиры самому не обязательно даже обращаться к нотариусу, ведь договор купли-продажи квартиры не требует нотариального заверения и может заключаться в простой письменной форме. Его лишь нужно зарегистрировать в Росреестре после его подписания сторонами.

Еще один минус работы с риелтором — обязательное заключение с ним договора на оказание услуг по поиску покупателя, по которому, как правило, вы не имеете права обращаться к другим посредникам или продавать свою же квартиру самостоятельно, а за нарушение — хитрые риелторы прописывают вам в этом договоре немаленький штраф. Таким образом, подписывая договор с агентством недвижимости, вы с вашей квартирой попадаете в «юридическую кабалу» к риелторам, которые могут не очень-то и торопиться с продажей квартиры или относиться небрежно к проверке и сбору документов (при этом не неся никакой ответственности).

Поэтому очень важно тщательно изучить все этапы самостоятельной продажи квартиры, чтобы не зависеть от этих недобросовестных посредников.

Этап 1. Самостоятельный сбор всех документов на квартиру

менно с этого этапа (а не с размещения объявления в интернете) должен начинаться процесс самостоятельной продажи квартиры. Собственник квартиры, который имеет на руках все необходимые документы для продажи своей недвижимости, готовый быстро выйти на сделку, и ответить на любые юридические вопросы покупателя о квартире, показав покупателю нужный документ, обязательно получит преимущество над аналогичной квартирой, документы по которой нерасторопным собственником еще не собраны. Сбор документов в различных государственных и муниципальных инстанциях и организациях занимает время, поэтому стоит начать заниматься этим заранее.

Все отсутствующие на руках (или устаревшие) документы собираются в рабочее время, в часы работы соответствующих органов и организаций, поэтому необходимо четко запланировать в какой день какие документы вы планируете заказать или получить, узнав часы работы и порядок их получения в органах и организациях, их выдающих.

Заведите отдельную канцелярскую папку с «файлами»-вкладышами, куда будете собирать все документы. С каждого документа снимите минимум две копии. Итак, поехали!

Собираем правоустанавливающие документы на квартиру:
свидетельство о регистрации права (если выдавалось),
документ, подтверждающий право собственника на жилье («документы-основания»: зарегистрированный договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.),
выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру.

Как правило, свидетельство о регистрации права должно быть у всех собственников, приобретших квартиру с 2000 года по 15.07.2016. С этой даты свидетельства о праве на недвижимость выдавать перестали.
Документом, подтверждающим право собственника на жилье (документ-основание) является документ, который стал основанием регистрации вашего права собственности, например, свидетельство о праве на наследство или договор о передаче муниципального помещения в частную собственность («приватизационный » договор с органом местного самоуправления). Этот документ является обязательным. Если собственников несколько, собираем вышеперечисленные документы от всех собственников без исключения.

Выписку из ЕГРН можно заказать через местный МФЦ или на сайте Госуслуг, сайте Росреестра (однако в этом случае выписка будет без синей печати, только с электронной подписью). Кстати, все сведения, которые содержала существовавшая ранее так называемая «кадастровая выписка» (не путать с кадастровым, а точнее Техническим паспортом БТИ), с 2017 года были перенесены в новую выписку из ЕГРН. С каждого документа снимаем копию. Несмотря на то, что законодательно срок действия выписки не определен, по факту, как правило, выписка может быть предоставлена в качестве подтверждающего документа в течение 30 дней с момента получения. Стоимость — от 300 рублей.

Собираем паспорта собственников квартиры либо при отсутствии паспорта — другие удостоверения личности (например свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника квартиры). Делаем их копии.

Выписка из домовой книги.
Этот документ, выдаваемый обычно «паспортисткой» в местном ЖЭУ («отделе» управляющей организации вашего дома) содержит сведения обо всех зарегистрированных в квартире. Получается одним из последних, так как имеет небольшой срок действия.

Справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
Также получается в ЖЭУ (управляющей организации). Отдельно потребуется получить такую же справку в местном Энергосбыте и газовой компании (при наличии в квартире газа). Выдаются бесплатно.

Технический паспорт на квартиру («кадастровый паспорт» — некорректное название данного документа).
Лучше заказать его из БТИ — Бюро технической инвентаризации, хотя на сегодняшний день их могут изготавливать не только государственные БТИ (унитарные предприятия) как раньше, но и частные ООО-шки — проектные и им подобные организации). Он не имеет срока действия. Важно, чтобы в нем не было пометок о незаконной перепланировке! Если такие пометки есть, необходимо устранить нарушения и перезаказать паспорт с выездом инженера БТИ на объект. Стоимость «паспорта БТИ» — 5 — 10 тысяч рублей (зависит от региона).
Согласие супруга или супруги (если квартира приобреталась в браке) о распоряжении совместно нажитым имуществом. Составляется и удостоверяется у нотариуса (Часть 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ). Внимание! Если квартира приватизирована в браке на одного из супругов, или получена по наследству, подарена лично продавцу, она считается полученной безвозмездно и не является совместно нажитым имуществом. И уж тем более не нужно согласие, если квартира куплена или приватизирована до брака или после развода. Стоимость нотариального заверения — от 1 тыс. рублей.

Отчет оценщика о стоимости квартиры (необязательно). Этот документ, хоть и не обязательный, как правило требует притязательный покупатель, если речь идет об очень дорогих объектах недвижимости стоимостью в десятки и сотни миллионов рублей, рыночную стоимость которых определить точно не представляется возможным, а разница в 1 — 2 % в цене исчисляется в миллионах рублей.Если один из собственников несовершеннолетний, получаем разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли ребенка. Такое разрешение можно получить, если жилищные условия ребенка после продажи не ухудшаются. Разрешение подписывает глава муниципального образования. Иногда комиссия разрешает продать доли детей при условии размещения денежных средств, полученных от продажи квартиры в размере эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на несовершеннолетних детей. Обращаться нужно в местную опеку по регистрации ребенка по месту жительства, а не нахождению его доли. Для получения разрешения требуются следующие документы: паспорта родителей и их копии; ребенка (или его свидетельство о рождении); заявление на получение разрешения (бланк и образец дает сотрудник опеки) от обоих родителей; правоустанавливающие документы на квартиру (см. выше); подписанные предварительные договора купли продажи старой квартиры и новой недвижимости; выписки из домовой книги продаваемой и покупаемой квартиры; технические паспорта обеих квартир; свидетельство о браке или разводе родителей.

Этап 2. Составление проектов договора купли-продажи, предварительного договора купли-продажи либо соглашения об авансе или задатке.вучит очень страшно, но не бойтесь. Необходимо самостоятельно или совместно с юристом подготовить готовые формы до выставления квартиры на продажу, чтобы потом в суматохе не гуглить второпях образцы готовых договоров. Важно, чтобы проекты договора купли-продажи либо предварительного договора составили (или хотя бы корректировали) именно вы, а не покупатель. Так вы оградите себя от возможных незаметных для «не-юриста» каверзных пунктов в пользу покупателя. Безусловно, от юридически грамотного договора, составленного продавцом, зависит гладкость и успешность сделки для обеих сторон.

Предварительный договор купли-продажи либо соглашение об авансе / задатке составляется не всегда, а лишь для того, чтобы подтвердить серьезность намерений обеих сторон. В противном случае, если одна из сторон передумает, она несет определенные штрафные санкции, прописанные в данном документе. Соглашение об авансе или задатке совсем уж новичкам составлять не рекомендую.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в Гражданском кодексе между авансом и задатком имеются серьезные различия (например, аванс полностью возвращается покупателю, в отличие от задатка). Задаток очень коварная вещь как для продавца так и покупателя! Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя (статья 381 Гражданского кодекса РФ). Все зависит от виновности сторон в неисполнении предварительного договора

Поэтому еще раз повторим, что этот договор не обязателен. Обычно его используют при ипотечной сделке, когда деньги на покупку квартиры покупателю дает банк в виде кредита — «ипотеки». По нему в качестве обеспечения покупатель и вносит задаток.

Готовых форм основного договора купли-продажи достаточно в интернете. Главное внимательно прочесть, что вы скачали и адаптировать под себя. Если это кажется сложно и опасно, в любой юридической консультации вам помогут составить форму такого договора за небольшие деньги (от 1 тысячи рублей). Вам останется лишь заполнить свои данные с покупателем. В дальнейшем я выложу здесь образец договора купли-продажи для скачивания с учетом интересов защиты прав продавца.

Этап 3. Определение порядка оплаты квартиры.еобходимо изучить все варианты оплаты квартиры, существующие на рынке сегодня, которые могут возникнуть с потенциальным покупателем. Забудьте про расчеты наличными из рук в руки в машине — «вы отдаете подписанный договор и документы, он вам сразу все деньги, которые вы проверяете на подлинность на свет».

При продаже квартиры это так не работает, никто в здравом уме не будет отдавать деньги в сумке в обмен на бумаги и ключи. Дело в том, что, во-первых, это крайне опасно (особенно для продавца), во-вторых, договор купли-продажи подлежит государственной регистрации в Росреестре, куда надо прийти вместе с покупателем (сейчас бумаги обычно подаются бумаги через посредника — государственного МФЦ, а не напрямую в Росреестр).

Более того, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его регистрации (тут правда лучше уточнить, что «исключительно с момента госрегистрации» он считается заключенным только для третьих лиц, а не для продавца и покупателя, для которых он считается заключенным в момент его подписания) (пункт 1 статьи 551, часть 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ).

Важно указывать полную сумму в договоре во избежании проблем с недобросовестным покупателем!

На практике расчеты производятся следующими способами:

Наличными с помощью аренды банковской ячейки, куда и закладываются покупателем эти самые наличные. Покупателем и продавцом заключается трехсторонний договор с банком, по которому доступ в ячейку ограничивается для покупателя до истечения срока действия ее аренды, а для продавца доступ в ячейку возможен после предоставления банку договора купли-продажи с печатью Росреестра и выписки из ЕГРН на квартиру.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

Безналичным расчетом со счета покупателя (на который он может внести деньги, но не снять в период действия аккредитива) на счет продавца в любом банке через услугу банка, называемую банковский аккредитив. Наиболее популярная и безопасная процедура, вытесняющая устаревший способ с наличными деньгами в ячейке.

Аккредитив — услуга банка, которая помогает не беспокоиться об исходе крупной сделки. Банк берет на себя ответственность за проведение расчетов по сделке: продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что получит товар.

При ипотеке его применение обязательно (ведь банк, выдающий кредит на покупку недвижимости покупателю, не будет ее обналичивать, а переводит через аккредитив продавцу). Покупатель квартиры открывает сберегательный счёт в банке и вносит сумму, достаточную для покупки квартиры. Продавец выполняет условия сделки и предоставляет подтверждающие документы банку (например, договор основания с отметкой о регистрации в Росреестре).

Банк проводит проверку документов и переводит деньги продавцу на его счет. Продлить срок действия аккредитива, внести изменения в его условия или отказаться от сделки можно только при взаимном согласии сторон. Главное удостоверится, что аккредитив безотзывной (обычно по умолчанию они все безотзывные). Цена услуги достаточно низкая — от 2000 рублей за всю операцию. В момент открытия аккредитива сторонами подписывается и договор купли-продажи, который и будет основанием для открытия аккредитива. Аккредитивом занимаются все крупные банки — Сбербанк, ВТБ и т.п.

Существуют и другие, не такие распространенные способы расчета в зависимости от степени доверия между продавцом и покупателем: простым банковским переводом со счета покупателя на счет продавца, по государственному жилищному сертификату и т.п.

По правилам использования сертификата сначала происходит регистрация сделки, а затем документы, свидетельствующие о том что регистрация прошла (выписка, договор с печатью Росреестра) отправляются в банк, который перечисляет средства сертификата на счет покупателя. Однако в этом случае в договор необходимо вписать фразу о том, что «отчуждаемая квартира будет находиться у Продавца в ипотеке в силу закона» (часть 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ). Данная запись в договоре купли-продажи соответствует условиям сделки, вполне обоснована со стороны продавца. Запись об ипотеке закрывается после завершения расчетов (вы с покупателем подаете заявление о снятии этого обременения после перечисления вам денег по сертификату).

Важно прописать выбранный вами порядок оплаты вашей квартиры в договоре и следовать ему буквально, учитывая сроки и порядок расчетов за квартиру! Если, к примеру, прописан расчет до государственной регистрации договора, то не нужно сначала его сдавать в МФЦ на регистрацию, а потом ждать денег от покупателя, если указали, что расчет наличными через банковскую ячейку, то не стоит делать его через банковский аккредитив и т.п.

Этап 4. Размещение объявлений о продаже квартиры и поиск покупателяКак быстро продать квартиру можно писать долго, остановимся лишь на ключевых моментах. Сделайте качественные хорошие фотографии всех комнат в квартире (включая кухню, туалет, лоджию и т.д.) на широкоугольный объектив в яркую солнечную погоду. Квартира должна быть убрана, постель заслана, кухня и туалет вымыты и т.п. Если что-то непонятно, поищите в интернете про «хоум-стейджинг недвижимости«.

Не надо фотографировать квартиру на камеру дешевого мобильного телефона, в плохом, неубранном, захламленном состоянии. Возьмите на прокат у друзей зеркальную фотокамеру с широкоугольным объективом (например 10-18 мм) и сделайте качественные, яркие, контрастные снимки, которые привлекут покупателя. Разместите объявление на Авито (и ему подобных сайтах бесплатных объявлений), а также местном форуме вашего района, на страничке вк вашего городка или района. Закажите в типографии и повесьте на окна большой красный плакат о продаже.

Расклейте объявления по ближайшим домам (очень часто именно соседи, арендующие жилье в вашем районе захотят купить вашу квартиру, так как уже знают все плюсы и минусы вашего района, города и т.д.). Будьте готовы к назойливым звонкам риелторов, предлагающих заключить с ними договор на поиск вам покупателя, различных сомнительных личностей и просто праздных людей, желающих лишь поглазеть (как правило это пенсионеры, не готовые покупать). В дни показа уберите квартиру и подъезд, замените перегоревшие лампочки на площадке, поставьте цветы на подоконники вашего подъезда.

Этап 5. Заключение договора в зависимости от порядка оплаты, получение денег и передача квартиры по актуНа данном этапе вы уже подготовили все документы на квартиру, составили вариант договора в трех экземплярах (один экземпляр остается в Росреестре) в зависимости от порядка оплаты, на котором настаивает покупатель (или вы) и договорились по всем остальным спорным пунктам договора. Обычно грамотному покупателю надо несколько дней для изучения проекта договора и предложения по внесению в него правок.

Далее вместе с покупателем идете в банк, где заключаете трехсторонний договор с банком на банковскую ячейку или аккредитив и одновременно подписываете договор купли-продажи. В этот же день идете в МФЦ, куда и сдаете необходимый комплект документов для государственной регистрации. Там же и оплачиваете пошлину за госрегистрацию (обычно это делает покупатель). Не позднее чем через 12 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ) сторонам выдают два экземпляра договора купли-продажи с отметкой органа государственной регистрации (Росреестра).

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику по акту приема-передачи квартиры. Именно с момента подписания акта вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (при ипотеке) – в трех экземплярах.

В акте указываете, что покупатель претензий к состоянию квартиры и продавцу никаких не имеет, ключи и все документы на нее покупателем получены. После этого с актом, договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН (полученной уже на нового собственника) идете в банк и получаете деньги из ячейки или ждете банковского перевода с аккредитива на свой счет (перевод к вам на счет в зависимости от банка может идти от 3 до 5 рабочих дней).

Вот теперь продажа квартиры полностью завершена.

Этап 6. Налоги с дохода при продаже квартирыНалоги. Это важный этап, про который многие забывают. Действительно, если квартира в собственности более 5 лет (3 года в случае приватизации или наследства, а также дарения, либо если ваша недвижимость была куплена до 01.01.2016 года), налог платить не нужно. В остальных случаях налог придется заплатить.

Возможны налоги если сумма продажи объекта больше суммы его покупки. Налоги с дохода регулируются статьями 220 и 217.1 Налогового кодекса РФ. Если квартира была куплена после 01 января 2016 года, то при ее продаже нужно смотреть стоимость, указанную в Кадастре. Обычно сравнивается сумма по договору и 70% кадастровой стоимости. Налог платится с большей суммы.

Если у вас расходов на приобретение недвижимости не было (когда недвижимость была получена в наследство, подарена или приватизирована), то разницу между ценой покупки и продажи брать не из чего (например, вы продали приватизированную квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет и получили 3 млн рублей, применяя налоговый вычет, вы заплатите налог только с 2 млн рублей, а не с 3 млн).

Таким образом, если сумма сделки меньше 1 млн. рублей, то выгодно воспользоваться имущественным вычетом и не платить налоги. Однако искусственно занижать сумму в договоре не стоит, налоговая инспекция проверяет кадастровую стоимость квартиры, сопоставимую с рыночной.


Лучше быть, чем казаться

Вернуться в «Разное»